Fissuras na renovação urbana da área central de São Paulo: do crack às PPPs na dinâmica imobiliária e urbana da região da Luz - Le Monde Diplomatique

SÉRIE ESPECIAL - CRACOLÂNDIA SP

Fissuras na renovação urbana da área central de São Paulo: do crack às PPPs na dinâmica imobiliária e urbana da região da Luz

junho 19, 2017
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Para debater as ações desencadeadas pelo governo estadual e pela Prefeitura de São Paulo a partir do dia 21 de maio na região conhecida como cracolândia, no centro da capital paulista, o Le Monde Diplomatique Brasil publica mais uma série, desta vez exclusiva para versão digital. Com diferentes olhares – jurídico, urbano, habitacional, da saúde mental, dos movimentos sociais e do patrimônio histórico –, o objetivo do especial é traçar um diagnóstico da situação, avaliar as políticas adotadas e, quando possível, apontar caminhos ou soluções. No terceiro artigo, Guilherme Moreira Petrella, professor de projeto de arquitetura na Escola da Cidade e na Universidade São Judas Tadeu, descreve a participação de um complexo imobiliário-financeiro na formação da região onde está a cracolândia.

Guilherme Moreira Petrella

Planos Luz - Hachuras amareladas e alaranjadas: Renovação Urbana, 1974; Luz Cultural, 1984; Polo Luz, 1996. Magenta: Monumenta, 2002; PRIH-Luz, 2004. Roxo e azuis: Concessão Urbanística Nova Luz, 2012; PPP Casa Paulista, 2014; PIU/MP700, 2016. Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo. Planos Luz – Hachuras amareladas e alaranjadas: Renovação Urbana, 1974; Luz Cultural, 1984; Polo Luz, 1996. Magenta: Monumenta, 2002; PRIH-Luz, 2004. Roxo e azuis: Concessão Urbanística Nova Luz, 2012; PPP Casa Paulista, 2014; PIU/MP700, 2016.
Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo.

Os eventos mais recentes de dispersão violenta dos usuários de crack da região dos Campos Elíseos, centro de São Paulo, realizados em paralelo às rápidas investidas da atual gestão municipal (Dória) através de demolições imobiliárias (amparadas pelo intenso policiamento municipal e estadual), lançam luz às questões em torno de quais interesses econômicos estão atrelados à substituição populacional e edilícia na região. Estas ações, contudo, não são fatos novos e isolados. Elas vêm ao encontro (e acentuam) de proposições dos recentes planos urbanos para a região da Luz,[1] tanto municipais quanto estadual. Nesse sentido, a Concessão Urbanística Nova Luz (Serra-Kassab, 2011), a Parceria Público-Privada Casa Paulista (Alkmin, 2014) e o Projeto de Intervenção Urbana Rio Branco (Haddad, 2016), mais se assemelham do que se diferenciam.

São planos urbanos constituídos por licitações e contratos de parcerias público-privadas, que associam o Estado, agentes produtivos (construtoras e incorporadoras) e agentes financeiros (especulativos). Buscam assegurar o monopólio de um perímetro urbano, a partir de leis e decretos de utilidade social e pública específicos, para a reversão da degradação socioambiental a partir da provisão de infraestruturas, equipamentos e serviços públicos, bem como de habitações de interesse social. Por serem parcerias, que buscam atrair o interesse econômico do ente privado, sua viabilidade financeira torna-se central à operação e se dá a partir da monopolização da construção imobiliária adicional, permitida pelos marcos regulatórios excepcionais dessas renovações urbanas, bem como a centralização de propriedades imobiliárias dispersas e fragmentadas no território nas mãos dos consórcios que detém o poder outorgado pelo Estado de desapropriação.

A especificidade desses planos pode ser observada por meio de um duplo movimento. O primeiro, sob o ponto de vista da região da Luz, eles pontuam uma estratégia que os diferencia dos demais (e abundantes) planos concebidos a partir dos anos 1970,[2] mas que obtiveram poucos resultados. Os primeiros caracterizam-se pela proposição de demolição e reconstrução massiva de unidades imobiliárias (edifícios públicos administrativos e privados de escritórios), além de infraestruturas de mobilidade. Acentuam a extensão da produção. Posteriormente, a partir dos anos 1980 predomina a defesa do patrimônio histórico e artístico (em oposição às demolições), orientando-se para intervenções pontuais sob a capa mistificadora da cultura.[3] Nesse movimento são construídos os principais equipamentos culturais da região, indicando a intensificação da intervenção como elemento dinamizador da suposta revitalização, mas que, contudo, também não se realiza.

Planos século XXI - Os três planos objeto de análise: Concessão Urbanística Nova Luz, 2012 (roxo); PPP Casa Paulista, 2014 (azul escuro); PIU/MP700, 2016 (azul claro). A hachura em preto sobre as cores é a delimitação das áreas de Zeis. Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo. Fonte: Cf. PETRELLA, 2017. Planos século XXI – Os três planos objeto de análise: Concessão Urbanística Nova Luz, 2012 (roxo); PPP Casa Paulista, 2014 (azul escuro); PIU/MP700, 2016 (azul claro). A hachura em preto sobre as cores é a delimitação das áreas de Zeis.
Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo.
Fonte: Cf. PETRELLA, 2017.

O segundo, sob o ponto de vista da diferenciação da metrópole,[4] o modo como a região da Luz se insere na provisão imobiliária habitacional como uma nova fronteira econômica. Inicialmente, pode-se destacar a saturação dos empreendimentos de alto padrão (o chamado “triplo A”), concentrados nas regiões mais valorizadas da metrópole. Grandes unidades imobiliárias com alto preço de mercado. Essa saturação passou a ser compensada pela extensão da produção de mercado para bairros do centro expandido (Tatuapé, Mooca, Santana, Pompeia, Butantã, entre outros) e para “faixas de renda” mais baixas. Notadamente a partir de condomínios fechados, “cópias em miniatura” daqueles da elite, em bairros cujo preços da terra eram inferiores aos das áreas mais apreciadas, além da possibilidade de aquisição de terrenos de grande porte (reconversão de edifícios industriais ou remembramento de lotes sem entraves judiciais). Nesse movimento, são constituídas empresas construtoras especializadas no “segmento econômico”, formadas a partir de “braços menores” das grandes empreiteiras que passam a abrir seu capital na bolsa de valores para angariar fundos a partir de 2005.[5]

Com a crise financeira internacional de 2008, mesmos esses lançamentos encontram dificuldades de realização. As empresas, de capital aberto e com uma produção eufórica em andamento, entram em crise. Nesse contexto se estruturam as políticas econômicas anticíclicas em torno do Programa Minha Casa Minha Vida (2009). Inicialmente como meio de salvar as empresas construtoras, reveste-se de “caráter social” a partir da anunciação da provisão de milhares de unidades de habitação social pelo país.[6] Essa política habitacional vai se desenvolvendo em paralelo à reestruturação de marcos legais que aproximam a desregulamentação do sistema financeiro com a mobilização do imobiliário, constituindo-se o arcabouço jurídico, político e econômico em torno da mercantilização da habitação de interesse social e da desapropriação privada de terrenos, articulados nas parcerias.

Nova Luz - Concessão Urbanística Nova Luz, 2009-2011 Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo. Fonte: Cf. PETRELLA, 2017. Nova Luz – Concessão Urbanística Nova Luz, 2009-2011
Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo.
Fonte: Cf. PETRELLA, 2017.


Dentre esses marcos, pode-se destacar, em nível federal, o Sistema Financeiro Imobiliário, a regulamentação da previdência privada complementar de servidores privados (1997, FHC) e a previdência privada de servidores públicos (2003, Lula), que drenam recursos dos trabalhadores para fundos de pensão liberados para investir, dentre outros, em produção imobiliária.[7] A instituição das parcerias público-privadas e das Sociedades de Propósito Específico (2003, Lula), que regulamenta o consórcio entre o ente privado e o público para a incorporação e infraestrutura. Em nível municipal, a Lei de Concessão Urbanística (proposta pela gestão Marta Suplicy e regulamentada pela Kassab, em 2009), que outorga ao ente privado o direito de desapropriação segundo um plano urbano. Essa aproximação imobiliária-financeira encontra entraves na transmissão da propriedade privada (litígios, falências, espólios), barreiras à sua plena realização. A partir desse contexto são propostas medidas provisórias que buscam “limpar” as matrículas de propriedade, separando a incorporação imobiliária, no ato de imissão de posse associado a uma “utilidade pública” da judicialização da desapropriação.[8]

Os planos urbanos do século XXI (Nova Luz, PPP Casa Paulista, PIU Rio Branco, Redenção), na região da Luz, operam, portanto, pelo imbricamento entre incorporação e infraestrutura, a partir de uma estrutura de contrato que associa Estado, agentes produtores e financeiros. São a manifestação imediata de um “complexo imobiliário-financeiro” que busca assegurar a rentabilidade na centralização e capitalização de propriedades (imobiliárias e financeiras) na produção do espaço.[9] Expande seus domínios pela privatização de serviços públicos (crédito, financiamento, carteira de mutuários, administração de condomínios), cuja monopolização assegura rendas. Operam a centralização de propriedades em sua forma desabsolutizada (não imediatamente identificada a um proprietário absoluto e em particular, mas relativo à proporção equivalente ao investimento financeiro, como cota-parte, de cada um dos agentes organizados no consórcio). A centralização dessas propriedades, absorvidas e capitalizadas na produção do espaço, permitem a privatização da produção social do valor em torno da renovação urbana proposta pelos planos do século XXI. O avanço desse “complexo imobiliário-financeiro”, sob domínio de relações fictícias de acumulação de capital e predomínio de processos espoliativos no cotidiano, se dá sobre uma constituição socioespacial preexistente. Em um primeiro nível, sobre a dinâmica em torno do patrimonialismo imobiliário, que assegura seus rendimentos econômicos a partir do aluguel de unidades comerciais e habitacionais da região. Rendimentos, contudo, que se realizam pela tênue fronteira da legalidade-ilegalidade nesses dois momentos e cuja degradação, ainda, permite a intensificação de processos exploratórios no trabalho como espoliativos na moradia. Estes, trabalhadores e moradores, por outro lado, devem se submeter aos imperativos do patrimonialismo a fim de garantir sua permanência: é o alto preço pago por sua reprodução.[10] E, no limite, os “sem-trabalho” e “sem-moradia”, que são identificados como se fossem os agentes da degradação. Eles ocupam o espaço, deixados em estado de abandono, sem a mediação da propriedade: ocupações e invasões de edifícios e espaços públicos.

PPP Casa Paulista, 2014. A hachura em preto é a delimitação das áreas de Zeis. Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo. PPP Casa Paulista, 2014. A hachura em preto é a delimitação das áreas de Zeis.
Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo.

Neste particular, cabe destacar o fluxo, ou os usuários de crack, cuja localização espacial se dá em movimento. A partir desta ocupação pode-se perceber uma trama de micropoderes institucionais que se associam a formas de extração de renda, em seu particular, ou orientam para sua instrumentalização na reestruturação imobiliária e urbana mais ampla. Por um lado, os usuários estão imbricados em uma relação com as secretarias de segurança (polícia metropolitana e militar), cuja presença intensa na região se justapõe ao tráfico de drogas (as rendas na tênue fronteira da legalidade-ilegalidade), além das cambiantes estratégias dessas polícias com relação aos usuários, seja a de sua dispersão (estratégia explícita) ou de concentração (estratégia tácita),[11] aproximando-se dos movimentos de apreciação e depreciação do produto imobiliário.[12] Por outro, relacionados a agentes de saúde e suas técnicas e estratégias particulares de tratamento da dependência, bem como sua relação com o espaço. De um modo, as comunidades terapêuticas, que propõe a internação dos usuários (remoção do espaço de consumo) e a associação entre abstinência total e a submissão desses sujeitos a um poder exterior (notadamente “ecumênico”); de outro, a redução de danos, a partir do reconhecimento de sua sociabilidade no lugar de consumo e da autonomia desses sujeitos com relação ao consumo da droga (o programa “Braços Abertos”, extinto pela gestão Dória, tinha esse caráter). Mas também, as tramas relacionadas ao comércio de produtos e subprodutos da Santa Ifigênia, refugos que encontram realização econômica enquanto mercadoria (reciclagem, produção de cachimbos para o consumo).[13] Movimento relacionado à construção ideológica de expressões como “Luz”, “Nova Luz”, “Cracolândia”, “Nova Cracolândia”, que acentuam o estigma da área associado ao “fato social” que legitima a intervenção estatal de reconversão da degradação socioambiental. Constitui aquilo que o antropólogo indiano chamou de “bode expiatório” ou o “medo ao pequeno número”, que legitima ideologicamente a intervenção radical sobre esses “corpos abjetos” e desviantes da “norma social”.[14]

Plano de Intervenção Urbanística - Plano de Intervenção Urbanística (PIU/MP700), 2016. Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo. Plano de Intervenção Urbanística – Plano de Intervenção Urbanística (PIU/MP700), 2016.
Escala: 1/20.000** – Elaboração do autor sobre base do MDC, Mapa Digital da Cidade de São Paulo.

Por fim, a iminência da construção do primeiro conjunto habitacional da PPP Casa Paulista, no terreno da antiga rodoviária da Luz (que foi desapropriada e demolida para a construção do complexo de Dança, cujo projeto, já pago, foi desenvolvido pelo laureado escritório suíço Herzog & de Meuron),[15] cedido gratuitamente ao consórcio,[16] parece alimentar a “urgência” da reestruturação imobiliária e urbana recente, a partir da demolição de patrimônio histórico, da intensificação do policiamento e da violência contra os usuários, atropelando as etapas de diagnóstico e planos setoriais nos Campos Elíseos. Por um lado, aproveita o clima de ódio e o avanço do recrudescimento identificado às políticas da direita, em função dos tempos políticos e eleitorais reestruturados diante das investidas do golpe que rearticulou classe e frações de classe no poder; por outro, busca materializar a transformação imobiliária e urbana que confere o monopólio dessa classe e frações de classe patrimonialistas (imobiliária e financeira), que buscam assegurar a rentabilidade econômica a partir da privatização do produto social. A instrumentalização do Estado, (planos, leis, financiamentos e monopólio do uso da violência), a instrumentalização do espaço (o monopólio de construção adicional e de centralização da propriedade em sua forma desabsolutizada, que confere renda – preço da terra, mercantilização de serviços públicos como fronteiras econômicas) e instrumentalização do corpo, da anulação do sujeito como agente político e sua transformação ideológica em “agente da degradação”, do espaço e a da vida dão as condições do avanço deste complexo.

Essas ações nos colocam diante de outra urgência: o reconhecimento das fissuras neste avanço. A dilapidação do sistema produtivos e a centralidade das rendas iluminam a necessidade de resistência aos processos espoliativos e a luta contra as injustiças. Figuram-se virtualmente como elementos unificadores de lutas sociais, não mais restritas aos tempos de trabalho, mas lutas que se realizam pelo uso do espaço, no cotidiano, como condições de reprodução da vida. Reprodução esta sem a mediação da mercantilização da propriedade privada. Como direito à vida. Como direito à cidade.[17]

*Guilherme Moreira Petrella é arquiteto e urbanista graduado (2002), mestre (2009) e doutor (2017) pela Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo. A dissertação de mestrado, “Das fronteiras do conjunto ao conjunto das fronteiras”, foi publicada em forma de artigo na revista da Pós-FAUUSP (2011) e em livro pela editora Annablume e Fapesp (2012). Em 2015 publicou os artigos “A especificidade da renda da terra na construção social do preço do produto imobiliário”, na Revista eletrônica Arq.Urb, Universidade São Judas Tadeu, e “Conjunto insustentável”, capítulo no livro Insustentável arquitetura: encontros FrançaAmérica Latina, Editora Estação Liberdade. A tese “A fronteira infernal da renovação urbana em São Paulo: região da Luz no século XXI” põe foco sobre a renovação urbana da área central. É professor de projeto de arquitetura na Escola da Cidade e na Universidade São Judas Tadeu. Desenvolve projetos de arquitetura, urbanismo e paisagismo em escritório próprio ou em parcerias.

**Se mantidas as dimensões originais do arquivo. Referência das imagens: PETRELLA, Guilherme. A fronteira infernal da renovação urbana em São Paulo: região da Luz no século XXI. São Paulo: FAU USP, Tese de Doutorado, 2017.

 

Confira a seguir os demais artigos desta série:

Região da Luz em disputa: mapeamento dos processos em curso, de Isabel Martin, Gisele Brito, Pedro Mendonça, Pedro Lima e Raquel Rolnik.

O crack não existe, de Daniel Mello.

 

[1] A “Região da Luz” é aqui identificada aos distritos Luz, Santa Ifigênia, Campos Elíseos e Bom Retiro.

[2] Cf. PETRELLA, Guilherme. A fronteira infernal da renovação urbana em São Paulo: região da Luz no século XXI. São Paulo: FAU USP, Tese de Doutorado, 2017.

[3] Cf. KARA-JOSÉ, Beatriz. Políticas culturais e negócios urbanos: a instrumentalização da cultura na revalorização do centro de São Paulo (1975-2000). São Paulo: Annablume, FAPESP, 2007.

[4] Em oposição à dualidade “centro-periferia”, que identifica a primeira como área de riqueza e a segunda como área de pobreza, separando-as. A diferenciação da metrópole busca reter o movimento de reestruturação urbana sucessivo e simultâneo, que acontece em áreas diferenciadas e se complementam segundo a busca de rentabilidade e lucratividade de cada um dos empreendimentos, em função da diferenciação do preço da terra, do custo de produção, do tipo de produto imobiliário e da demanda capaz de realizar as estimativas e pressuposições dos respectivos financiamentos.

[5] Cf. TONE, Beatriz. Notas sobre a valorização imobiliária em São Paulo na era do capital fictício. São Paulo: FAU USP, Mestrado, 2010.

[6] Cf. TONE, 2010; SHIMBO, Lúcia. Habitação social de mercado. A confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro. Belo Horizonte: C/Arte, 2012; e ROLNIK, Raquel. Guerra dos lugares: a colonização da terra e da moradia na era das finanças. São Paulo: Boitempo, 2015.

[7] Cf. PAULANI, Leda. Brasil delivery: servidão financeira e estado de emergência econômico. São Paulo: Boitempo, 2008; ROYER, Luciana. Financeirização da política habitacional: limites e perspectivas. São Paulo: Annablume, 2014.

[8] Notadamente a partir da MP700 proposta pela gestão Dilma Rousseff (2015), que tinha como ministro das Cidades Gilberto Kassab, cuja gestão municipal regulamentou a Concessão Urbanística, mas que não logrou resultados com o Plano Nova Luz. Mas também pelas medidas “temerárias” MP727 (2016) e MP759 (2017) que acentuam a regularização, privatização e venda de terras públicas, inclusive, para estrangeiros.

[9] Cf. PETRELLA, 2017.

[10] Desde o ano 2000 é percebido um movimento de repovoamento da área central, invertendo o sinal de esvaziamento que se mostrava desde os anos 1980. Contudo, ele se dá em maior forma por meio de aluguel de unidades imobiliárias precárias, intensificando o número de cortiços e habitações temporárias, em detrimento de uma reocupação a partir da produção pelo mercado (cf. apresentação de Anderson Kazuo Nakano no “Seminário PPP Casa Paulista” realizado na Fundação Getúlio Vargas, Direito, em 14 de junho de 2016). Movimento este também percebido por Beatriz Kara-José, ao destacar que a provisão de novos serviços na área central é complementar e subordinado aos escritórios localizados no vetor sudoeste, tais como os call-centers e back-offices. (Cf. KARA-JOSÉ, Beatriz. A popularização do centro de São Paulo: um estudo de transformações ocorridas nos últimos 20 anos. São Paulo: FAUUSP, Tese Doutorado, 2010).

[11] Cf. RUI, Taniele. Nas tramas do crack: etnografia da abjeção. São Paulo: Terceiro Nome, 2014.

[12] O acréscimo ou decréscimo do preço do produto imobiliário se dá também em função de condições subjetivas, estendendo-se de uma estrita produção de valor. Isso explicita uma relação propriamente político-ideológica e não só econômica com relação ao “preço da terra”, seu meio de privatização. Neste movimento, a busca de valorização imobiliária adicional, o rent gap, associa-se à possibilidade de substituição populacional por camadas de mais alta renda, a gentrification. Cf. SMITH, Neil. Gentrificação, a fronteira e a reestruturação do espaço urbano. São Paulo: Revista GEOUSP, Espaço, Tempo, n.21, p.15-31, 2007; e Gentrificación urbana y desarollo desigual. Barcelona: Icária Editorial, 2015.

[13] Cr. RUI, 2014.

[14] Cf. APPADURAI, Arjun. O medo ao pequeno número. São Paulo: Iluminuras, 2009. Há que se destacar, também, a relação entre dois romances de José Saramago: O Ensaio sobre a cegueira (1995) mostra uma cegueira branca composta, não por ausência de luz, mas por sua abundância extrema. No romance, ao se afastar fantasticamente do domínio da visualidade, as relações humanas vão se pondo à luz, movendo através da degenerescência, de traições, da decomposição e da dissolução, ainda que algumas rearticulações ocorram. Porém, no texto, não há nada de novo sob o olhar: a sociabilidade humana em vias do desastre. Já em o Ensaio sobre a lucidez (2004) opera uma continuação da cegueira branca em outro contexto, mostra a construção arbitrária da imagem como meio de explicação de outro fenômeno fantástico: o boicote total às eleições de um país. O lúcido aí é o árbitro, a arbitragem, o arbitrário: as relações escusas de poder, pautadas sobre interesses particulares, a mentira e a violência, criam um inimigo social, um bode expiatório reconhecido como responsável daquela cegueira. Justifica-se assim, no romance, nesta história fantástica, a sua eliminação mortal!

[15] Ver: https://arcoweb.com.br/projetodesign/arquitetura/herzog-de-meuron-centro-cultural-sao-paulo-23-05-2012.

[16] Cf. apresentação de João Otaviano Machado Neto, Secretário Executivo da PPP Casa Paulista, no Seminário de Instrumentos Urbanos Inovadores realizado no Mackenzie em 16 de junho de 2016.

[17] Cf. LEFEBVRE, Henri. La production de l’espace. Paris: Éditions Anthropos, 1974; O direito à cidade. São Paulo: Moraes, 1981; A revolução urbana. Belo Horizonte: Editora UFMG, 1999; entre outros.



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