Quando a metrópole troca a fábrica pelo fundo de investimento

A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) não é mais a locomotiva industrial do Brasil. Dados recentes da Fundação SEADE sobre a variação do Valor de Transformação Industrial (VTI) na região, entre 2011 e 2021, apontam para uma desconcentração produtiva em direção ao interior paulista, sobretudo às regiões administrativas de Campinas, São José dos Campos e Sorocaba, na esteira de um processo de desindustrialização nacional. Tal processo afeta os municípios da RMSP com diferentes intensidades. O mais afetado, entretanto, é o município de São Paulo, cuja participação no país se reduziu de 5,8% para 2,3%. 

Mas a perda de protagonismo industrial não significa perda de centralidade. Ainda que a literatura aponte a diminuição de sua dinâmica econômica e produtiva e a redução de seu crescimento populacional a cada novo Censo Demográfico, a RMSP mantém posição de destaque. Ela segue como a principal centralidade urbana do território nacional, destacando-se no setor financeiro e de negócios e como principal centro de comando do país na era digital. 

Ao resgatar as leituras clássicas das décadas de 1970 e 1980, sobre a urbanização brasileira no período industrial, com o objetivo de desvendar a produção do espaço urbano contemporâneo na RMSP, tornou-se necessário atualizar o arcabouço explicativo. 

As chaves analíticas que permitiam compreender a metrópole paulistana há quatro ou cinco décadas já não são suficientes para explicar os fatores que hoje orientam os fluxos de pessoas, mercadorias, valores, dados e dinheiro. São esses fluxos que ajudam a definir o dinamismo imobiliário em uma escala ampliada e a centralidade que São Paulo ocupa na rede de cidades por ela polarizada. 

Uma evidência dessa transformação é o crescimento do volume da oferta imobiliária residencial na RMSP nos últimos dez anos, que saltou de 66.767 para 94.758 unidades habitacionais, registrando um aumento de 42%. Na capital, o crescimento foi ainda maior: de 38 mil unidades habitacionais, em 2011, para 79 mil, em 2021. 

À luz das transformações recentes na configuração do capitalismo brasileiro, presididas pela ordem neoliberal, pelo encolhimento da indústria, pela reprimarização da economia e pela financeirização, este artigo evidencia os nexos entre desconcentração produtiva, desindustrialização e atuação do mercado imobiliário na metrópole paulistana. Este, por sua vez, se renova para acompanhar as mudanças de uma racionalidade que amalgama “velhos” e “novos” fatores e reconfigura a reprodução do espaço urbano, cada vez mais orientada pela lógica do sistema financeiro-imobiliário globalizado. 

Em lugar da dinâmica industrial, atividades terciárias passam a constituir a principal fonte de dinamismo, em particular, aquelas de natureza rentista e ligadas à chamada economia digital. A RMSP se atualiza e satisfaz, como nenhuma outra aglomeração urbana brasileira, as atuais exigências da acumulação de capital. As perdas de investimentos e empregos decorrentes do “ajuste espacial” (Harvey, 1984) – ocorrido em resposta à crise desenvolvimentista e que se seguiu à abertura comercial e a uma política monetária baseada em elevadas taxas de juros – reforçaram a queda da importância da indústria e a consolidação de uma nova classe hegemônica, rentista, nesta São Paulo pós-industrial. Afinal, é nela que se concentram as condições propícias a esse novo regime de acumulação. 

As economias de aglomeração de que a RMSP vem desfrutando ao longo de décadas sustentam sua capacidade, incomparável no país, de atrair pessoal qualificado e atividades mais intensivas em capital, conhecimento e competências de TI associadas à economia digital. Isso possibilita a renovação de sua posição de destaque na rede urbana brasileira. Centros de comando financeiro, potencializados pelas novas tecnologias de informação e comunicação (TICs), também se beneficiam das economias de aglomeração da metrópole paulista, assim como das interações a distância, agora possíveis em múltiplas escalas, da local à nacional e à global. A RMSP se consolida, assim, como principal nó de articulação de fluxos centrais (Taylor; Hoyler; Verbruggen, 2010), que interligam a economia brasileira ao sistema-mundo – não sem gerar novas contradições. 

O espaço urbano da RMSP tende, assim, a intensificar as concentrações de renda e riqueza herdadas de períodos anteriores, espelhadas na intensa produção de propriedades e bens imobiliários, sobretudo para a moradia. Ao mesmo tempo, estrutura-se uma espacialidade própria, caracterizada por uma rede de centralidades com níveis distintos de consolidação na mancha urbana metropolitana. Seus papéis e importâncias se alteram continuamente, evidenciando interdependências e complementaridades entre as atividades imobiliárias e a inserção regional das localidades. 

Tal transformação pode ser entendida como parte do “ajuste espacial” decorrente da crise desenvolvimentista, que intensificou a desconcentração seletiva da indústria em direção ao interior do estado, ao mesmo tempo que se articulou à predominância da acumulação rentista, no contexto do ingresso da periferia do capitalismo na era do conhecimento e da revolução digital. Diante de mudanças estruturais de tal magnitude, as trajetórias dos eixos de desenvolvimento regional no estado de São Paulo não permanecem imunes. 

O argumento aqui defendido é o de que a “grande desistência histórica do antigo empresariado industrial paulistano” (Pochmann, 2022), se converte em práticas orientadas à acumulação rentista-financeira. À medida que a participação da indústria na estrutura econômica da RMSP encolhe, acentua-se a concentração de renda, em paralelo à redução dos postos de trabalho operário. Ao reduzir a composição orgânica do capital, a acumulação financeira limita a expansão do mercado imobiliário, que, por sua vez, retroalimenta a acumulação financeira e passa a focar em investidores como clientes. 

Para superar os efeitos de bloqueio à expansão do mercado decorrentes da concentração de renda, a financeirização da produção imobiliária paulistana lança mão de métodos semelhantes aos costumeiramente utilizados no capitalismo nacional, hostil a qualquer possibilidade de homogeneização social, nos termos de Celso Furtado (1979). Renova-se, nesta solução à crise desenvolvimentista, o formato ornitorrinco característico da socioeconomia brasileira, tal como exposto por Francisco de Oliveira (2013). 

Nessa perspectiva, buscou-se estabelecer, nos anos 2000, os nexos entre o “esvaziamento industrial” e a renovação da acumulação financeira, decorrente de sua estreita combinação com modalidades de operações imobiliárias na metrópole paulistana. Tal renovação reitera as vantagens da metrópole, apesar do arrefecimento de seu dinamismo industrial. 

Configura-se, assim, um mercado imobiliário metropolitano com níveis distintos de consolidação, que reestrutura o território e evidencia interdependências e complementaridades entre as atividades imobiliárias e as distintas inserções regionais das localidades, mediante o transbordamento escalar decorrente da desconcentração industrial. 

A dinâmica imobiliária na metrópole paulistana nos anos 2000, analisada a partir do ciclo de expansão, sobretudo a partir da segunda década, revelou a existência de vetores de expansão relacionados aos principais eixos de mobilidade interurbanos e de desenvolvimento regional. Esses vetores se constituem por subtipos de mercado que apresentam diferentes gradientes de consolidação. 

Mais recentemente, sobretudo após a crise econômica, política e institucional de 2015 no país e em um contexto de retração das atividades imobiliárias, o reposicionamento do setor fez com que a capital (re)assumisse centralidade em escala ampliada, concentrando volumes inéditos de lançamentos residenciais. Foram quase 100 mil unidades lançadas em 2025, correspondentes a 84% do total da RMSP, com forte participação de produtos do segmento econômico, a preços equivalentes aos do teto das faixas de mercado do Programa Minha Casa, Minha Vida. 

Impulsiona essa crescente dinamização das atividades do setor uma vertiginosa valorização imobiliária, que está no centro da reconfiguração das disputas nas fronteiras entre a função social da moradia e o interesse privado lucrativo, hegemônico em tempos de inflexão ultraneoliberal nesta metrópole cada vez mais desigual. 

Este texto integra uma série de artigos, escritos por integrantes do INCT Produção da Casa e da Cidade (sediado na FAU-USP), com base nos capítulos do livro recém-lançado A produção da casa e da cidade no Brasil contemporâneo: novos estudos sobre autoconstrução, Estado e imobiliário. 

Ana Cristina Fernandes, Carolina Pozzi de Castro, Fernando Mesquita, Letícia Sígolo e Poliana Ueda são pesquisadoras e colaboradores do INCT Produção da Casa e da Cidade.