Marabá: como a Amazônia virou palco do capitalismo imobiliário

Em Marabá, no sudeste do Pará, a expansão imobiliária revela como a integração da Amazônia aos circuitos de extração e exportação de riquezas também transforma a cidade em fonte de acumulação. Na região de Carajás, o avanço da mineração e da fronteira agropecuária criou condições para a multiplicação de loteamentos, condomínios e conjuntos habitacionais. A terra urbana passou a atrair capitais e expectativas de valorização associados à economia regional. Essa transformação foi construída pela articulação entre grandes proprietários fundiários, empresas imobiliárias e poder público, com consequências profundas para as condições de moradia. 

A exploração de recursos naturais e a implantação de infraestrutura de transporte marcaram historicamente a ocupação da Amazônia, em especial no século XX. Durante a ditadura militar, grandes projetos intensificaram sua integração subordinada à economia nacional e aos mercados internacionais. A Estrada de Ferro Carajás, inaugurada em 1985, expressa essa orientação: integrada ao sistema mina-ferrovia-porto do Projeto Ferro Carajás, conectou as áreas de extração mineral no Pará ao escoamento portuário no Maranhão. A organização do território privilegiou a circulação de mercadorias, enquanto as necessidades das populações locais permaneceram subordinadas às prioridades dos grandes investimentos. 

Essa lógica extrativa ajuda a compreender a expansão imobiliária já que as infraestruturas que viabilizam a exploração econômica também alteram a acessibilidade e as expectativas de uso das terras. Os anúncios de investimentos alimentam projeções de crescimento e a expectativa de retorno e, consequentemente, as oportunidades de negócio. Na cidade, a propriedade fundiária permite capturar parte desses efeitos sob a forma de renda da terra. O capitalismo imobiliário se fortalece nessa conexão entre a economia regional, a concentração da propriedade e as decisões públicas que permitem transformar glebas rurais em produtos urbanos. 

Marabá, hoje com 266.536 habitantes, segundo o Censo 2022 (IBGE), oferece uma expressão concreta desse processo. Sua configuração reúne núcleos descontínuos formados em diferentes momentos: a Marabá Pioneira, na confluência dos rios Tocantins e Itacaiúnas; a Nova Marabá, concebida como projeto de cidade planejada moderna; e a Cidade Nova, organizada a partir de vilas agrícolas, todos dependentes da Rodovia Transamazônica que se tornou o eixo de articulação desses espaços e de organização da dinâmica da cidade. Sobre essa estrutura dispersa, os empreendimentos replicaram tal configuração e ampliaram a ocupação de áreas afastadas, reordenando centralidades, aprofundando a fragmentação urbana, como mostra a obra “Amazônia: a região de Carajás” (2023). 

A partir de 2008, dois processos impulsionaram essa expansão. O primeiro foi o anúncio de investimentos bilionários destinados à verticalização siderúrgica, entre eles o projeto Aços Laminados do Pará (ALPA), acompanhado de expectativas de implantação de infraestrutura no âmbito do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC). A promessa de industrialização ampliou as perspectivas de valorização das terras. O segundo foi a expansão do crédito à construção e à aquisição de moradias, com destaque para o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), que abriu novas possibilidades de atuação para o setor imobiliário. 

As obras da ALPA começaram em 2010, mas o projeto foi suspenso em 2013, em um contexto de redução dos investimentos em diversificação industrial e de entraves à implantação de infraestrutura logística e energética. A expansão imobiliária, contudo, prosseguiu. O contraste é revelador: a expectativa de industrialização alimentou negócios com a terra, enquanto a cidade continuou a receber empreendimentos mesmo depois da interrupção do investimento que ajudara a impulsioná-los. A promessa de desenvolvimento industrial teve desdobramentos urbanos que ultrapassaram sua própria realização. 

O poder público participou ativamente dessa transformação. A alteração do perímetro urbano e das regras urbanísticas criou condições para incorporar novas terras ao mercado. Em 2009, o perímetro urbano atravessou o rio Tocantins e incorporou as áreas, outrora rurais das, outrora vilas, São Félix e Morada Nova, que concentraram parcela expressiva dos empreendimentos, muitos vinculados ao PMCMV. As decisões sobre onde a cidade poderia crescer favoreceram negócios em terras periféricas e reforçaram alianças entre proprietários, agentes imobiliários e elites políticas. O planejamento municipal tornou-se parte das condições de valorização fundiária, conforme estudo sobre a apropriação da renda fundiária urbana na região de Carajás. 

Entre 2009 e 2025, o levantamento que fundamenta esta análise identificou a produção de 28.959 unidades imobiliárias em Marabá, abrangendo lotes e moradias. Esse volume expressa a escala da transformação do território em mercadoria. Parte importante da expansão resultou de arranjos entre incorporadoras nacionais e regionais, grandes proprietários de terras e poder público. A conversão de solo rural em urbano tornou-se uma oportunidade de apropriação de renda fundiária, viabilizada por mudanças nas condições de uso e parcelamento da terra.

Os vínculos econômicos dos agentes envolvidos ajudam a explicar essa dinâmica. Capitais associados à exploração madeireira, ao agronegócio e ao comércio regional passaram a atuar na incorporação imobiliária, articulando-se a grupos com presença em diferentes estados. Grandes proprietários disponibilizaram glebas para empreendimentos, enquanto incorporadoras organizaram o parcelamento, a comercialização e, em alguns casos, o financiamento direto dos lotes. A articulação entre propriedade, produção imobiliária e crédito permitiu transformar extensas áreas em milhares de unidades comercializáveis. Um único loteamento chegou a reunir 9.605 lotes, estruturando um novo bairro, que hoje padece sem um sistema de abastecimento de água capaz de atender minimamente os moradores. 

Nesse contexto, o financiamento habitacional também contribuiu para reproduzir a fragmentação. A ampliação do acesso à casa própria coexistiu com a implantação de conjuntos afastados da mancha urbana consolidada e com deficiências na oferta de infraestrutura. A localização das moradias impôs demandas adicionais de transporte e de acesso a serviços, ampliando a dependência que a cidade tem das rodovias de fluxo regional para suas interações intraurbanas. Assim, a quantidade de unidades produzidas precisa ser confrontada com as condições de inserção urbana: receber uma habitação não assegura, por si só, acesso adequado à cidade. 

Os efeitos dessa expansão são distribuídos de maneira desigual. Condomínios fechados direcionados às classes média e alta convivem com conjuntos populares cuja integração urbana permanece precária. Novas áreas ocupadas pressionam o município pela extensão de redes, equipamentos e serviços. Parte dos custos de tornar esses espaços efetivamente habitáveis recai sobre o poder público e sobre os moradores, enquanto proprietários e incorporadores se apropriam dos ganhos da comercialização e da valorização das terras. A expansão territorial reforça, desse modo, desigualdades de acesso à infraestrutura e às centralidades urbanas. 

É nesse sentido que Marabá permite compreender como a Amazônia se tornou palco do capitalismo imobiliário. A riqueza associada à exploração regional, as expectativas geradas pelos grandes projetos e os mecanismos de crédito encontram na terra uma possibilidade de acumulação. Instituições e alianças locais dão forma a esse processo, definindo quais áreas podem ser parceladas, quem captura a valorização e quem suporta os custos da expansão. A trajetória de Marabá mostra como a integração econômica da região pode reproduzir, dentro da cidade, a concentração de benefícios e a distribuição desigual de seus encargos. 

Enfrentar esse padrão exige colocar a localização da moradia e o acesso à infraestrutura no centro da política urbana. As decisões sobre perímetro urbano e uso do solo precisam ser orientadas pelas necessidades coletivas, com controle social sobre os compromissos assumidos pelos empreendimentos e sobre o destino dos investimentos públicos. Em Marabá, disputar os rumos da urbanização significa disputar a destinação da riqueza produzida na região e impedir que a promessa de desenvolvimento continue a se converter em valorização privada da terra acompanhada de desigualdade urbana. 

Este texto integra uma série de artigos, escritos por integrantes do INCT Produção da Casa e da Cidade (sediado na FAU-USP), com base nos capítulos do livro recém-lançado A produção da casa e da cidade no Brasil contemporâneo: novos estudos sobre autoconstrução, Estado e imobiliário. 

José Júlio Lima e Lucas França Rolim, pesquisadores do INCT Produção da Casa e da Cidade.