O centro de São Paulo não precisa de retrofit. Precisa de políticas públicas

Nos últimos anos, a reforma de edifícios antigos – rebatizada pelo mercado e pelo poder público como retrofit – passou a ocupar o centro do debate sobre o futuro da região central de São Paulo. A promessa parece sedutora: recuperar prédios vazios, preservar o patrimônio arquitetônico, atrair moradores e revitalizar uma área marcada por décadas de abandono. Mas essa narrativa esconde uma questão fundamental. O problema do centro nunca foi apenas a existência de edifícios ociosos. O problema sempre foi a ausência de uma política pública capaz de enfrentar a complexidade social, econômica e urbana deste território.

A região central concentra algumas das maiores contradições da metrópole. Convivem ali edifícios vazios, infraestrutura consolidada, patrimônio histórico, intensa atividade econômica formal e informal, instituições culturais, população em situação de rua, cortiços, ocupações organizadas por movimentos de moradia, além de problemas relacionados ao tráfico de drogas, insegurança e degradação de espaços públicos. Trata-se de um território onde diferentes formas de vulnerabilidade coexistem com enorme potencial urbano.

Desde os anos 1980, sucessivas administrações municipais e estaduais apresentaram projetos para transformar essa região. Mudaram os discursos, mudaram as prioridades, mudaram os nomes dos programas. Em comum, permaneceram intervenções fragmentadas e incapazes de responder à complexidade do centro. Mais recentemente, consolidou-se uma nova narrativa: a de que o retrofit seria a solução capaz de alterar definitivamente o perfil da área central.

Essa leitura ignora uma característica fundamental do centro paulistano. Com o deslocamento das elites e das atividades financeiras para novas centralidades da cidade, o centro tradicional não se tornou um território vazio. Tornou-se um território popular.

Ali continuam concentradas atividades comerciais e de serviços utilizadas diariamente por milhares de trabalhadores e consumidores vindos de diferentes regiões da cidade e até do país. Permanecem importantes equipamentos culturais, instituições públicas, comunidades históricas e novas populações migrantes, brasileiras e estrangeiras. O centro também se evidenciou como um importante território negro, dimensão frequentemente invisibilizada pelas políticas urbana e pelos discursos oficiais e da mídia.

Ao lado das atividades formais, a região abriga vendedores ambulantes, catadores de materiais recicláveis, pequenos comerciantes e trabalhadores informais cuja sobrevivência depende diretamente da permanência naquele território. Muitos vivem em cortiços, pensões ou ocupações de edifícios abandonados, pagando valores elevados por moradias extremamente precárias. Foi justamente essa realidade que impulsionou, desde a década de 1990, a organização dos movimentos de moradia e a ocupação de imóveis vazios como estratégia de sobrevivência e reivindicação do direito à cidade.

Grande parte dos projetos recentes simplesmente desconsidera essa população. Em alguns casos, propõe-se a substituição completa de bairros populares por novos empreendimentos imobiliários. Em outros, a transformação urbana vem acompanhada por remoções forçadas, expulsão de moradores de cortiços e ocupações, repressão policial e criminalização de lideranças dos movimentos sociais. A remoção da Favela do Moinho, do teatro do Container e as expulsões ocorridas em Campos Elíseos e na Luz são exemplos recentes de uma estratégia que trata determinados grupos sociais como obstáculos ao projeto de cidade pretendido.

Existe, entretanto, outra história sobre a reutilização dos edifícios vazios do centro – uma história frequentemente esquecida no debate atual.

Muito antes de o termo retrofit se tornar uma marca de mercado, os movimentos de moradia já defendiam a recuperação desses imóveis como política habitacional. Em meados da década de 1990, levantamentos realizados pelos próprios movimentos identificavam cerca de 300 edifícios passíveis de adaptação para uso residencial. Assessorias técnicas chegaram a elaborar estudos e projetos arquitetônicos demonstrando a viabilidade dessa transformação.

Naquele momento, havia condições particularmente favoráveis. Os imóveis tinham baixo valor de mercado, seus proprietários frequentemente não possuíam recursos para reformá-los e o mercado imobiliário demonstrava pouco interesse por esse tipo de empreendimento. Ao mesmo tempo, programas públicos como o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), da Caixa Econômica Federal, e o Programa de Atuação em Cortiços (PAC-BID), da CDHU, foram adaptados a fim de viabilizar operações dessa natureza. Embora esses programas não tivessem sido concebidos especificamente para o centro, indicavam a possibilidade de construir uma política pública voltada ao reaproveitamento habitacional do patrimônio edificado.

Essa perspectiva ganhou maior consistência no início dos anos 2000. O Programa Morar no Centro articula reabilitação urbana e produção de habitação de interesse social, reconhecendo que recuperar edifícios significava também garantir a permanência da população residente. A administração municipal incorporou instrumentos urbanísticos derivados do Estatuto da Cidade, como por exemplo as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 3) que poderiam facilitar a aquisição de imóveis ociosos para fins sociais.

A ideia, portanto, nunca foi simplesmente reformar prédios (priorizando o interesse do mercado). Tratava-se de utilizar o estoque imobiliário existente para atender a demanda habitacional em uma área dotada de infraestrutura, empregos e serviços.

No entanto, diversos fatores contribuíram para que os resultados fossem apenas pontuais, inclusive a incapacidade persistente do município de utilizar os instrumentos para obter imóveis por preços compatíveis. Em mais de três décadas, apesar da pressão das ocupações dos movimentos de moradias, a provisão habitacional pública no centro resultou em apenas 68 empreendimentos. Cerca de 26% (18 empreendimentos) dessa produção ocorreram nos prédios ocupados, atendendo a demanda dos movimentos.

O interesse do setor privado pelo reaproveitamento do estoque construído mudou a partir de meados da segunda metade da década de 2010, com o reposicionamento do mercado imobiliário, e criação de condições favoráveis do ponto de vista das políticas públicas e da regulação urbanística, para seu direcionamento para o centro. Na confluência destes aspectos, a habitação passará a aparecer nos discursos dos setores público e privado como o novo caminho para a “revitalização” do centro de São Paulo.

É nesse contexto que a prefeitura aprova, em 2021, o Programa Requalifica Centro. A lei estabelece incentivos fiscais, flexibilizações urbanísticas e simplificação de procedimentos para estimular a reforma de edifícios construídos até 1992 em um determinado perímetro da área central. Seus objetivos declarados incluem reduzir a ociosidade imobiliária, preservar o patrimônio e ampliar a densidade populacional.

Não há dúvida de que esses instrumentos reduzem custos, riscos e prazos para investidores privados. A questão é outra: eles não estabelecem mecanismos capazes de assegurar que os benefícios públicos concedidos resultem em moradia para a população de baixa renda que já vive ou trabalha na região.

A própria mudança terminológica ajuda a compreender essa inflexão.

Originalmente utilizado na indústria para designar a atualização tecnológica de equipamentos obsoletos, o termo retrofit foi progressivamente incorporado ao campo da arquitetura para designar intervenções em edifícios existentes, especialmente relacionadas à modernização de instalações e ao desempenho energético. Trata-se de um conceito centrado na escala da edificação, preocupado com a adaptação física do imóvel. Quando esse conceito passa a orientar políticas urbanas, ocorre uma mudança importante de perspectiva. A intervenção deixa de ser concebida como parte de uma estratégia de transformação territorial para concentrar-se na valorização individual de cada propriedade. O foco desloca-se da política pública para o empreendimento.

Em apenas três anos de vigência do programa foram aprovados 37 empreendimentos e 27 estão em fase final de análise, entre residenciais, comerciais, serviços e mistos. A renúncia fiscal para esses empreendimentos é de cerca de R$ 89 milhões.  Os empreendimentos residenciais são a maioria, e resultaram em 5.274 unidades habitacionais, das quais apenas 412 destinadas à Habitação de Interesse Social (7,8%). Ou seja, a maior parte desses empreendimentos destina-se a segmentos de mercado muito diferentes daqueles que motivaram originalmente a defesa da reutilização dos edifícios vazios. Dentre os empreendimentos habitacionais e de serviços, há uma grande quantidade de unidades sendo direcionadas para locação de curta duração, alimentando um ciclo de valorização imobiliária que pouco dialoga com as necessidades habitacionais da população de menor renda. Por outro lado, não há controle oficial sobre o real direcionamento das unidades produzidas como HIS para a demanda alvo, fato que foi recentemente pauta de uma CPI realizada na Câmara Municipal paulistana, interrompida de forma abrupta e autoritária pela própria Câmara.

O Requalifica propõe o retrofit como forma de recolocar no mercado os imóveis, mas não vincula os benefícios concedidos ao atendimento da população de baixa renda já residente no centro. Dessa forma, o programa tende a funcionar como política pública de valorização privada. Não atende aos objetivos da luta dos movimentos sociais pela moradia, pelo direito de permanecer no centro, próxima ao mercado de trabalho e outras facilidades para sua sobrevivência. Além disso, prejudica os projetos populares, pois cria uma competição absolutamente desigual pelos prédios, já que os empreendedores privados têm maiores possibilidades do que os movimentos sociais de negociar, seja pelos valores que podem pagar, seja pelos mecanismos utilizáveis.

Recuperar imóveis abandonados, preservar patrimônio e reafirmar a função social da propriedade são objetivos importantes para qualquer grande cidade. O problema não está na reforma dos edifícios, mas na ausência de uma política pública que oriente essa transformação segundo critérios de interesse coletivo. O que este artigo defende é que a reabilitação do centro da cidade não passa apenas por uma questão técnica e econômica em torno da reutilização do patrimônio edificado ou por intervenções pontuais, mas pelo desenho de uma política pública capaz de lidar com a complexidade deste território de forma mais ampla, incluindo a permanência das populações mais vulnerabilizadas, o que não está sendo considerado na formulação proposta. O centro de São Paulo não precisa apenas de edifícios reformados; precisa de uma política pública intersetorial específica. Ou seja, uma articulação entre a política habitacional com a política urbana que proponha qualificação dos espaços públicos que suportam a vida coletiva da população que efetivamente mora e trabalha.

Sem essas articulações e o compromisso público com a permanência das famílias que já moram no centro, o retrofit será apenas outro nome para a expulsão.

Este texto integra uma série de artigos, escritos por integrantes do INCT Produção da Casa e da Cidade (sediado na FAU-USP), com base nos capítulos do livro recém-lançado A produção da casa e da cidade no Brasil contemporâneo: novos estudos sobre autoconstrução, Estado e imobiliário

Beatriz Kara José, Helena Menna Barreto e Letizia Vitale são Pesquisadoras do INCT Produção da Casa e da Cidade.