O golpe na Lei de Zoneamento de São Luís

“A grande cidade é sempre política. Ela constitui o meio mais favorável à constituição de um poder autoritário. A grande cidade consagra a desigualdade.” 

Henri Lefebvre em A Revolução Urbana (1999, p.86). 

 

“Nos tempos de hoje, a cidade grande é o espaço onde os fracos podem subsistir.” 

Milton Santos em A Natureza do Espaço (2002, p.322) 

Quero iniciar este escrito com uma afirmação que vai permitir exprimir minhas ideias de forma mais inteligível, assertiva e radical: a cidade é a expressão mais acabada das relações sociais de produção no capitalismo, dito de outra forma, os territórios urbanos não são neutros, não são apenas um amontoado de construções, mas um lugar de disputas, conflitos e contradições. Um território das relações de poder, do fazer lucro, ou seja, das desigualdades de toda ordem como consequência do valor de troca e da superexploração do trabalho. Dito isto, a cidade é por excelência o lócus da luta de classes! 

A cidade capitalista é a forma reificada destas relações de produção, que tem na propriedade privada um de seus maiores símbolos. No par urbano materialidade/sociabilidade o que reina mesmo são as falsas necessidades ligadas ao poder do dinheiro. Ele é a referência máxima do cotidiano urbano, que molda afetos, forja ilusões, mercantiliza a vida e compromete a capacidade de ver o mundo e a cidade como eles realmente são ao impedir o alcance de valores verdadeiramente humanos pela ubíqua racionalidade instrumental e tecnocrática, como nos alertou Adorno e Horkheimer em sua famosa Dialética do esclarecimento. 

No Brasil, as cidades possuem problemáticas que são bastante semelhantes, resultado da disputa frequente entre setores poderosos da construção civil e da incorporação imobiliária urbana em relação aos trabalhadores, pobres e excluídos. Reintegrações de posse, deslocamentos compulsórios e incêndios criminosos são apenas alguns acontecimentos que populações espoliadas em grandes cidades brasileiras sofrem, justamente porque são desprovidas do direito à cidade e da justiça espacial. 

Das muitas estratégias utilizadas pelos rentistas urbanos e empreiteiros para concretizar seus objetivos de acumulação se encontra as alianças que fazem com os poderes públicos locais para influenciar na elaboração de leis urbanas que ordenam e disciplinam os usos, parcelamentos nas cidades. As principais são o Plano Diretor e uma lei complementar denominada de Zoneamento, Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.  

O zoneamento é definido como uma lei complementar aos planos diretores, através do qual a cidade é dividida em zonas sobre as quais recaem diretrizes distintas para o uso e a ocupação do solo, principalmente os índices urbanísticos. É uma lei complexa. Por conter grande quantidade de índices com números em tabelas e expressões de difícil entendimento para o público em geral, essa legislação tende a favorecer interesses do empresariado do ramo imobiliário e da construção civil, acentuando desigualdades socioespaciais. 

Em São Luís, o Plano Diretor começa a ser revisado em 2015, depois de muita discussão, no Conselho da Cidade (CONCID), em audiências públicas e com disputas judiciais. Em 2023, ele é aprovado com uma série de problemas. Em tese de doutorado defendida em 2022, demonstrei a aliança de setores corporativos urbanos e da prefeitura de São Luís, que culminou em mudanças no texto da lei que suprimiam os territórios de dunas no litoral norte e também das áreas de recarga de aquíferos, da mudança de função de metade do Sítio Santa Eulália – transformado para macrozona em consolidação 1 para atender o mercado imobiliário – e da expansão substancial de territórios urbanos em detrimento de áreas rurais, para atender os interesses corporativos industriais e portuários, num espaço que abrange dezenas de comunidades, como a do Cajueiro, objeto de arbitrariedades provenientes dos poderes públicos e da justiça. 

Desde a aprovação do Plano Diretor em abril de 2023, a prefeitura de São Luís inicia a discussão e a construção pelo Conselho da Cidade do texto para o zoneamento, que se estende até fevereiro de 2026. Neste ínterim, os diversos representantes no CONCID participaram intensamente da construção da proposta em sessenta reuniões, com nove diversas audiências públicas realizadas em janeiro e fevereiro de 2026, além de outras consultas populares até que o texto do projeto de lei e suas 126 páginas chegassem à Câmara de Vereadores em 27 de março de 2026 pelas mãos do prefeito Eduardo Braide. 

Em 18 de junho de 2026, a Comissão de Constituição, Justiça, Legislação, Administração, Assuntos Municipais e Redação Final, composta pelos vereadores Beto Castro (Avante), Astro de Ogum (PC do B), Marcelo Poeta (PSB), Rosana da Saúde (Republicanos), Andrey Monteiro (PP) e Raimundo Junior (Podemos), dá um parecer favorável ao projeto de lei (nº 077/2026), no qual foram inseridas 133 emendas, colocadas pela comissão a “admissibilidade jurídica de todas”, por atenderem os “requisitos constitucionais, legais e regimentais exigidos”. 

Não vou me deter nas emendas de forma detalhada, porque meu objetivo é fazer uma síntese, mas depois de estudar todas as propostas de modificação e descaracterização da proposta do zoneamento destaco as tentativas para reduzir as áreas de permeabilidade para recarga de aquíferos, isto em uma cidade com níveis alarmantes de insegurança hídrica, repleta de carros-pipa abastecendo milhares de casas, empresas e condomínios horizontais e verticais todos os dias. Isso abre a possibilidade para mais intensificação construtiva do solo urbano e menos água para abastecer os lençóis freáticos.  

Há emendas que comprometem mudanças em testadas de terrenos, nos percentuais de áreas construídas e em fachadas ativas das edificações, questões que ferem os objetivos do projeto de lei que objetiva trazer mais segurança, melhor fluidez e vitalidade aos espaços públicos, e um equilíbrio maior entre as funções residenciais e não residenciais. Há, inclusive, uma proposta específica, com mapas, em transformar três extensas quadras com menor potencial construtivo, localizadas nos limites das Zonas de Corredor Principal (ZCP), para a totalidade do potencial construtivo que estabelece esta ZCP, isso em territórios de altíssimo valor imobiliário, ainda não aproveitados pelo mercado. 

Querem que andares térreos de edifícios não computem para efeito de altura máxima dos edifícios, isto em todas as zonas, o que permite ampliar a altura dos novos empreendimentos verticais. Além disso, almejam reduzir extensões de faixas não edificáveis em áreas de drenagens pluviais e fundos de vale, algo gravíssimo em uma cidade como São Luís que sofre com inundações, alagamentos e enxurradas no período chuvoso. É possível observar também ataques no sentido de restringir a exigência de Estudos de Impacto de Vizinhança (EIV) para empreendimentos com maiores potenciais construtivos em sua etapa de execução. 

Uma das emendas pretende possibilitar a implantação de empreendimentos logísticos, portuários ou retroportuários para fora dos limites da Zona Industrial de Porto e Retroporto (ZIPR-1). Da mesma forma, existe uma emenda que objetiva estabelecer novos critérios para Usos Especiais em todas as zonas mediante análise técnica, e ainda forjam a expressão Empreendimentos de Infraestrutura Estratégica, como exceção, uma casca de banana, já que sua inclusão entre as hipóteses de exceção “amplia excessivamente as possibilidades de afastamento dos parâmetros urbanísticos estabelecidos pela Lei, reduzindo a efetividade do planejamento territorial e a segurança jurídica”, como destaca os vereadores do Coletivo Nós (PT). 

A expressão Empreendimentos de Infraestrutura Estratégica aparece cinquenta vezes no texto com as novas emendas, e envolve parâmetros urbanísticos e edilícios; atividades econômicas, infraestrutura estratégica e compatibilização territorial, matéria inserida na competência municipal para legislar sobre interesse local, política urbana e controle do uso, parcelamento e ocupação do solo, tudo mediante demonstração de interesse público e cumprimento de requisitos específicos. 

Essa nova denominação na prática significa implantar empreendimentos que podem causar grandes transtornos e impactos em quaisquer zonas. É nítido que a opção “interesse público” e “cumprimento de interesses específicos” é bastante vaga e abre precedentes perigosos para atividades que podem oferecer riscos a territórios da zona rural como o Taim, Vila Maranhão, Limoeiro, Cajueiro, Porto Grande, Jacamin, Embaubal, Portinho e toda a Ilha de Tauá-Mirim e seu entorno, lugar onde vivem comunidades tradicionais, agricultores, pescadores e onde existe uma luta de décadas para se criar uma Reserva Extrativista, a Resex de Tauá-Mirim, unidade de conservação que não agrada os setores industriais, portuários e construtivos em São Luís, por estar próxima de áreas com potenciais projetos de ordem privatista. 

Uma das mais graves modificações é a transformação da Zona Especial de Proteção Integral (ZEPI) em Zona Mista Sustentável (ZMS), a fim de permitir usos mistos e atividades econômicas em área sensíveis de proteção ambiental. É uma tentativa criminosa que permite usos que comprometem paisagens, ecossistemas, biomas, corpos hídricos e suas biodiversidades, atingindo em cheio o bom funcionamento do equilíbrio ecológico desses territórios, o que reverbera negativamente em comunidades que vivem de forma sustentável do que a natureza oferece. Uma das emendas coloca a permissão de extração mineral em zonas que extrapolam a Zona Industrial de Mineração (ZIM), o que na prática significa riscos socioambientais, enfraquecendo o que determina o projeto de lei que saiu do Conselho da Cidade. 

A prefeita de São Luís, Esmênia Miranda, de maneira acertada, vetou integralmente o projeto de Lei nº 077/2026 que trata da lei de Zoneamento de São Luís com a inclusão das 133 emendas, mas por 17 votos a 9, os vereadores derrubaram o veto da prefeita, no que constitui um verdadeiro golpe para a maior parte da população não só de São Luís, mas da grande ilha, bem como para a natureza e os seus territórios socioambientais.  

O projeto é essencialmente técnico, repleto de expressões do urbanismo, por isso demanda estudos mais aprofundados. As emendas são absolutamente radicais do ponto de vista da ruptura de padrões construtivos, da intensificação da ocupação do solo urbano, da ampliação de grandes empreendimentos que impactam negativamente a vida de comunidades e populações e da forma destrutiva em tratar os territórios de interesse e valor socioambiental no município.  

Os 17 vereadores que votaram em derrubar o veto da prefeita Esmênia Miranda são fantoches do mercado construtor e imobiliário, precisam dar satisfação à população de São Luís e a seus eleitores e explicar o porquê se prestaram a atender os lobbys de grandes empresários do ramo construtor. É bom lembrar que a Câmara de Vereadores não cumpriu o princípio da publicidade e da gestão democrática expostos no Estatuto da Cidade, já que realizou apenas uma audiência pública para tratar questões que tem a ver com os rumos de expansão e ordenamento territorial de uma cidade com mais de 1 milhão de habitantes. 

A lei de zoneamento de São Luís com a inclusão destas emendas é tributária da cidade neoliberal, aquela dos empresariamentos urbanos, pois a política urbana se transforma em relações mercadológicas, no qual o lucro se sobrepõe a quaisquer formas de vivências comunitárias ou apreço aos bens públicos e coletivos. Nesta concepção a população é vista como mera consumidora nos espaços, clientes que devem estar aptos a comprar tudo que a cidade oferece. Viver na mais íntima relação com a natureza é visto como algo subdesenvolvido, porque a cidade deve ser um ambiente tecnificado, favorável aos negócios. Destarte, os objetivos oriundos do mercado não ameaçam apenas a destruição da natureza, mas ideologicamente se relacionam com os modos de ver os territórios sob uma ótica privatista e de ódio às comunidades tradicionais locais, que são um entrave para a obtenção de lucros e rendas por parte destes grupos. 

A nossa tarefa neste momento é lutar para combater a alienação urbana, que tenta nos impedir de construir laços de solidariedade e bem viver. É preciso impor uma visão não privatista para os territórios, desmercantilizar lugares e construir uma plataforma política coletiva, uma coalizão popular permanente de lutas contra todas as formas violentas oriundas do Estado e/ou do Mercado contra populações vulnerabilizadas.  

Para isso, é necessário ocuparmos as ruas e praças, fazer levantes com as armas que temos, qual seja a disposição e a vontade de mudar a cidade para melhor, de instaurar a justiça espacial e o Direito à Cidade, de concretizar as múltiplas heterotopias, contestadoras das racionalidades utilitárias e economicistas, pois a cidade não pode ser vista e aceita como mercadoria que dá lucro para poucos, mas como lugar do acontecer solidário, das práticas cotidianas, da consciência cidadã, de um novo ethos, com novas crenças políticas e valores coletivos comuns, como a solidariedade e a comunhão. 

Luiz Eduardo Neves dos Santos é geógrafo, professor associado nos cursos de graduação em Ciências Humanas/Geografia (CCPi) e de Pós-Graduação (mestrado e doutorado) em Cultura e Sociedade (PGCult) na Universidade Federal do Maranhão (UFMA). É ainda Coordenador do Observatório das Metrópoles, Núcleo São Luís-MA, Conselheiro da Cidade de São Luís pela Associação de Professores da Universidade Federal do Maranhão (Apruma) e membro do Movimento de Defesa da Ilha (MDI).