Exagero de tombamentos ou nas desigualdades de preservação?

No último dia 10 de julho, a Gazeta Penhense, tradicional jornal da região da Penha, zona leste de São Paulo, publicou uma matéria para expor uma questão: Tombamento da Penha: Proteção ou Exagero? A resposta objetiva ao texto é: não. O tombamento do centro da Penha não foi exagero.

“Para o engenheiro Marco Lacava, foi um exagero: “Temos a obrigação de preservar a história e a memória do bairro, mas não concordo com a extensão. Acredito no bom senso para viabilizar uma revisão técnica para que, com a chegada do Metrô (extensão Linha 2 Verde) ao bairro possamos recuperar tantos anos de estagnação”.

Está claro o interesse na Zona Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), que concentra a maior parte dos incentivos ao setor imobiliário ao longo do sistema de transporte de média e alta capacidade (metrô, trens e corredores de ônibus). A armadilha foi provocada pelo planejamento urbano, que faz a demarcação da ZEU de modo a ignorar os tombamentos e outras instâncias de limitação às transformações. Mesmo com o tombamento, por baixo dele nos mapas do zoneamento, o centro da Penha foi demarcado como ZEU devido às obras da linha verde do metrô.

“O perímetro protegido engloba marcos fundamentais como o Santuário da Penha, a Igreja Nossa Senhora do Rosário dos Homens Pretos, a Basílica da Penha e o traçado viário colonial das praças Oito de Setembro e Nossa Senhora da Penha. Mas não só isso. Atinge pontos distantes do centro, onde não existe motivo para restrições. “O tombamento dos marcos históricos da Penha não se limitou ao patrimônio e se estendeu há 700 metros do centro, travando o crescimento do nosso bairro e isso não pode continuar. Vemos os bairros vizinhos crescendo e a Penha cada vez mais deteriorada e sem os investimentos necessários que merece. Precisamos urgentemente destravar esse absurdo para a Penha voltar a ser referência, sempre preservando a história maravilhosa do nosso querido bairro”, afirmou o empresário penhense Afonso Celso Lenzi.

A extensão da área envoltória que organiza os gabaritos possíveis em cada setor do centro, é justificada pela resolução de tombamento, pois busca proteger a paisagem tão característica da Penha ao ser reconhecida pela população, sobretudo pelas igrejas no alto da colina. Uma vez que essa paisagem venha sofrer interferências negativas, perde justamente o bairro que passa a se tornar mais um lugar de mercado flexível como tantos outros, sem qualquer personalidade e marcos de interesse na paisagem que, quando convém, o próprio mercado faz uso como diferencial de preços. Vivemos em uma sociedade baseada em um sistema econômico que força uma associação entre transformações massivas e inovação tecnológica. Abrir mão de memória e patrimônio (arcabouço histórico e cultural construído por gerações) não é estratégia de um país que deveria se colocar como prioridade nos seus próprios interesses.

Em 2025, tive a oportunidade de escrever e apresentar um artigo no Fórum SP 25[1], evento integrante da 14ª Bienal Internacional de Arquitetura de São Paulo, realizada na Oca do Parque Ibirapuera. O tema abordado foram as desigualdades de mobilização e políticas de preservação na cidade, onde ainda persiste um padrão hegemônico de preservação, via tombamento, nas áreas mais privilegiadas e de perfil dominante, ao passo que o restante da cidade segue em lutas inglórias por aspectos básicos da memória em torno da arquitetura, compartimentos ambientais, paisagem e outros referenciais.

Entre as conclusões apresentadas, estão dois mapas que buscam apresentar o desequilíbrio contraditório do mantra maior do momento na política urbana: se por um lado o marco regulatório definiu que devemos adensar (demograficamente e/ou construtivamente) os eixos de transporte de média e alta capacidade, por outro, percebemos que as áreas demarcadas para ocorrer o adensamento ignoram os tombamentos (demarcados como ZEPEC – Zona Especial de Preservação Cultural – que só ocorrem quando é feito um tombamento). Além disso, o setor mais rico da cidade, a sudoeste, é blindado de transformações tanto pelo zoneamento, quanto pelo tombamento. São bairros como Jardins, Alto de Pinheiros, Chácara Flora, Pacaembu, Sumaré e Morumbi. Alguém vende a ideia de que os Jardins estão estagnados por não ter a construção de prédios? Até existem alguns. Mas o que poucos revelam é que a preservação do conjunto de mansões dos Jardins serve de ativo de valorização imobiliária para os prédios construídos ao redor.

Se isso já conforma uma realidade ruim para a valorização do patrimônio cultural, o problema é agravado quando percebemos as desigualdades de incentivos à sua preservação e requalificação. A zona central, dotada da maior parte de imóveis tombados, têm injetado um grande volume de incentivos à reconversão de prédios tombados, bem como meios para restauro e conservação, com foco no setor imobiliário e sua valorização. O mesmo não ocorre no restante da cidade, que também é responsável por sua história e memória. Temos áreas tombadas em todo o município, sobretudo nos antigos subúrbios e freguesias que deram origem à metrópole, como os centros da Penha, Freguesia do Ó, Santo Amaro e São Miguel Paulista, além de outros bairros e territórios – que ainda contam com número pouco expressivo de tombamentos.

O ponto é: parece que temos políticas de preservação seletivas, seja entre os próprios bens tombados, seja também para o foco dos agentes imobiliários contemplados. Isso significa mostrar que o setor imobiliário é diverso e não se resume às grandes incorporadoras, sobretudo de capital aberto na bolsa de valores. Empresas de médio e pequeno porte, que também atuam na transformação do território, não recebem incentivos diretos para atuar junto à preservação, o que poderia ser benéfico a esses territórios. O instrumento da Transferência do Direito de Construir (TDC) segue sendo mobilizado por e para grandes bens tombados, que possuem maiores volumes de potencial construtivo a ser vendido, o que interessa mais às grandes incorporadoras pela possível agilidade na compra desse potencial. Além do programa de Retrofit voltado apenas a uma parte específica da zona central, recentemente ganhou as redes sociais um projeto imobiliário que toma um antigo convento do Ipiranga em condomínio de luxo. O imóvel é parte do conjunto tombado do bairro, articulado pelo eixo da Avenida Nazaré e a sede do Museu Paulista.

Em uma metrópole com 12 milhões de habitantes apenas no município, chega a ser medíocre a obsessão com o centro principal como uma espécie de “resumo” ou “solução” para o restante dos bairros que a formam, como se não fôssemos parte da sua história e memória. Os imóveis modestos do centro da Penha e tantos outros bairros não são menores na história paulistana, mas são vistos como menores pelas políticas de preservação da Prefeitura de São Paulo, que tem buscado reforçar as hierarquias territoriais por meio de interesses particulares. A Associação Comercial da Penha e os empresários da região deveriam cobrar por incentivos à preservação do patrimônio cultural e não advogar contra seu próprio lugar na cidade. Os incentivos existem, mas estão concentrados em um pequeno espaço, onde estão imóveis tombados de grande porte e valorização imobiliária.

Do lado “progressista”, não existe esforço técnico e político relevante para ampliar os incentivos à preservação para fora da área central, o que abre margem para destombamentos e o não reconhecimento de uma série de bens sem qualquer proteção. É algo que passa pelo entendimento de que existem atividades econômicas importantes fora da área central, com particularidades, bem como o próprio mercado imobiliário e seus agentes, que nem sempre se beneficiam dos incentivos criados por meio do marco regulatório, que ainda prioriza os interesses das grandes incorporadoras em determinados territórios da cidade. Portanto, falta consciência sobre a viabilidade da preservação, de modo que agentes econômicos não sejam vistos apenas como ‘inimigos’ e recebam os mesmos incentivos que o setor imobiliário hegemônico, ou seja, dar oportunidade de valorizar empresas locais e que conhecem o próprio território.

Do lado “conservador”, não há disposição ou interesse em apoiar iniciativas de ação no território, como o conjunto de atividades e eventos produzidos pelo Movimento Cultural da Penha (MCP), que pouco recebe atenção por parte dos empresários do bairro e da própria Gazeta Penhense. É um ponto nevrálgico da questão, já que o MCP e grupos associados são de base fundamentalmente negra, organizados em torno da Igreja do Rosário dos Homens Pretos da Penha. Em uma região da cidade em que predominam pessoas brancas com suas identidades ligadas, muitas vezes, às imigrações europeias, não é razoável que o empresariado da região ignore de modo tão sistemático um movimento cultural tão efervescente que faz pleno uso das infraestruturas dos espaços ligados ao próprio tombamento. Inclusive, com ações pedagógicas com objetivo de prover consciência à população sobre a valorização da memória da cidade e suas contradições e complexidades, com efeito o trabalho realizado pelo Grupo Ururay Patrimônio Cultural.

Vamos sentar-nos à mesa como adultos ou seguir em manifestações incoerentes e falta de ímpeto?

Precisamos disputar esses incentivos e mecanismos na busca pela construção de uma política sólida de preservação, em que um imóvel tombado ainda tenha chances de ser, minimamente, competitivo no mercado, haja vista o cenário de intensas transformações na metrópole entre bota-abaixo e novas construções monumentais. No entanto, os grupos sociais que já se valem do patrimônio tombado e trabalham por sua valorização, ignorada em partes pelo empresariado, também devem estar à mesa para debater e orientar deliberações.

Lucas Chiconi Balteiro é arquiteto e urbanista, mestre em História e Fundamentos da Arquitetura e do Urbanismo pela FAU/USP e membro dos grupos de pesquisa “Cultura, Arquitetura e Cidade na América Latina” (CACAL, FAU/USP) e “Cidade, Arquitetura e Preservação em Perspectiva Histórica” (CAPPH, UNIFESP). É um dos coordenadores do GT Paisagem Urbana do Instituto de Arquitetos do Brasil de São Paulo (IABsp) e membro colaborador do Núcleo de Patrimônio da Comissão de Direito Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/SP).

[1] Leia o artigo: Qual patrimônio? Reflexões sobre desigualdades de mobilizações e políticas de preservação na cidade. E clique aqui para assistir a apresentação de todos os trabalhos da mesa.