Horizonte encurtado por escolhas verticais

Santos não é apenas mais uma cidade litorânea brasileira tentando equilibrar turismo, moradia e mercado imobiliário. Fundada em 1546, carrega o peso histórico de ter sido um dos primeiros núcleos de ocupação do território paulista, uma espécie de laboratório inicial de tudo que viria a se consolidar como São Paulo. Esse passado, no entanto, não ficou no papel ou nos museus. Ele ainda molda, de forma quase teimosa, as escolhas urbanas que a cidade faz hoje.

O Porto de Santos, estruturado no século XVI a partir da decisão estratégica de Brás Cubas de deslocar o comércio marítimo para dentro do estuário, foi o primeiro grande motor dessa transformação. Ao longo dos séculos, o porto consolidou sua centralidade econômica – primeiro com o açúcar e depois com o café, especialmente após a implantação da ferrovia São Paulo Railway, que conectou o litoral ao interior de forma eficiente. Não era apenas infraestrutura. Era a definição de um eixo de poder econômico.

Hoje, essa centralidade permanece. O porto continua sendo o maior da América Latina e sustenta boa parte da economia local, ao lado das atividades industriais derivadas, do turismo e, cada vez mais, da produção imobiliária. E aqui começa o ponto que merece atenção: Santos não apenas constrói muito, ela constrói de forma muito específica. Verticalmente.

Com mais de 67% das moradias em apartamentos, segundo o Censo de 2022, a cidade se tornou um caso quase extremo de verticalização no Brasil. Não por modismo recente, nem por uma explosão descontrolada de especulação contemporânea, mas por uma combinação de fatores históricos, geográficos e econômicos que empurraram a cidade para cima.

O território limitado entre o mar, os manguezais e a Serra do Mar eliminaram, na prática, a possibilidade de expansão horizontal. Sem espaço para crescer lateralmente, a alternativa foi empilhar a cidade. Some-se a isso a proximidade com a capital paulista, o peso estratégico do porto e o apelo do litoral como lugar de moradia permanente. O resultado é previsível: uma cidade densa, compacta e verticalizada há décadas.

Bairros como Gonzaga, Boqueirão, Ponta da Praia e Aparecida ilustram esse processo de forma quase didática. Casas térreas viraram exceção, substituídas por edifícios que dominam completamente a paisagem. Viver em Santos, hoje, é viver em condomínio. E isso, inevitavelmente, altera não só a forma urbana, mas o comportamento social.

A vida cotidiana passa a acontecer em espaços compartilhados, mediada por regras condominiais, elevadores e áreas comuns. Ao mesmo tempo, essa densidade favorece a proximidade de serviços, comércio e transporte, criando uma cidade funcional e relativamente eficiente. É o tipo de contradição que urbanistas adoram estudar e moradores nem sempre percebem conscientemente, mas sentem.

O problema é que essa eficiência tem um custo. A concentração populacional pressiona sistemas urbanos essenciais como água, esgoto, energia, mobilidade e coleta de resíduos. E não se trata de uma pressão abstrata. Ela aparece no trânsito saturado, na drenagem insuficiente em períodos de chuva e na sobrecarga de infraestrutura em momentos de alta ocupação.

Do ponto de vista ambiental, os efeitos também são claros. A verticalização intensifica ilhas de calor, interfere na ventilação natural e cria sombras permanentes, especialmente na orla. O que era para ser um espaço democrático de uso coletivo começa a sofrer alterações silenciosas, mas perceptíveis no conforto térmico e na qualidade do espaço urbano.

E há ainda um agravante técnico que não pode ser ignorado: o solo de Santos. Considerado um dos mais desafiadores do mundo para construções pesadas, composto por camadas de argila marinha e sedimentos moles, ele provoca recalques diferenciais que já resultaram na inclinação de mais de 300 edifícios. Não é exatamente o tipo de terreno que convida à ousadia estrutural.

Ainda assim, a cidade segue avançando em direção a edifícios cada vez mais altos. Com o uso de novas tecnologias construtivas, surgem empreendimentos que prometem não apenas estabilidade, mas também luxo, vistas privilegiadas e o conceito de “resort vertical”. Porque aparentemente morar bem agora exige parecer estar permanentemente de férias.

Esse movimento ganhou força a partir dos anos 2000, impulsionado por incentivos federais e pela Lei Complementar 312/98, que flexibilizou o gabarito das edificações. O limite de 14 pavimentos deixou de existir, abrindo caminho para torres mais altas e ocupações mais intensas dos lotes, inclusive permitindo que até 60% da área fosse ocupada por edifícios acima de 10 pavimentos.

O impacto na paisagem urbana foi imediato e profundo. A cidade mudou de escala, de proporção e, principalmente, de lógica. Edifícios mais altos passaram a projetar sombras sobre construções menores, comprometendo a insolação e aumentando a dependência de iluminação artificial. Um detalhe técnico que, somado, vira consumo energético maior e qualidade ambiental menor.

Paralelamente, a urbanização de Santos seguiu um movimento claro de migração do centro para a orla. O desejo por melhores condições ambientais e de lazer, aliado à atuação do mercado imobiliário, esgotou rapidamente os terrenos disponíveis. O resultado foi a valorização intensa da região leste e o aprofundamento da segregação socioespacial. Os números deixam isso evidente. Com valores médios que ultrapassam R$ 11 mil por metro quadrado e alta constante, Santos se consolidou como um mercado imobiliário de alto padrão e investimento seguro. O problema é que “seguro” para o investidor nem sempre significa acessível ou inclusivo para quem vive a cidade real no dia a dia.

Além disso, cerca de um terço dos imóveis é utilizado como fonte de renda, seja por aluguel de temporada ou como segunda residência. Isso significa que uma parte significativa da cidade permanece subutilizada durante longos períodos, enquanto, em alta temporada, a infraestrutura é levada ao limite. Um planejamento urbano que oscila entre o vazio e o colapso.

Hoje, caminhar pela cidade é perceber um novo movimento: com a orla praticamente saturada, os empreendimentos começam a avançar para o interior dos bairros, mas com alturas cada vez maiores. Torres que ultrapassam 150 metros surgem como promessa de vista para o mar, mesmo estando longe dele. A solução encontrada parece simples: se não dá para estar na frente, basta ser alto o suficiente para fingir que está.

Projetos como o Sanmartin Residencial, com 45 andares, ou o Residencial Navegantes, que promete ser o mais alto da cidade, são exemplos claros dessa tendência. Outros empreendimentos de grande porte reforçam essa lógica, transformando a paisagem urbana em um catálogo de torres que competem entre si por visibilidade, exclusividade e, claro, valor de mercado.

Diante disso, a questão central deixa de ser apenas estética ou econômica. Ela passa a ser estrutural. Até que ponto a infraestrutura urbana de uma cidade geograficamente limitada consegue absorver essa densidade crescente? E mais: qual é o custo ambiental e social dessa escolha no longo prazo?

A verticalização em Santos já não é apenas uma característica urbana. É um modelo de desenvolvimento. E como todo modelo, ele beneficia alguns mais do que outros. A valorização constante do solo e a produção de habitações voltadas a públicos específicos levantam dúvidas legítimas sobre inclusão, diversidade urbana e direito à cidade.

No fim, a pergunta que fica não é sobre quantos metros um prédio pode ter, mas sobre que tipo de cidade está sendo construída. Santos já detém títulos impressionantes como o maior jardim de orla do mundo e outros não necessariamente bons, como a maior favela de palafitas da América Latina. Talvez o próximo título esteja sendo erguido agora, andar por andar, sem que se saiba exatamente se ele deve ser motivo de orgulho ou de preocupação.

Lucas Silva Pamio é arquiteto e urbanista. Mestre em Teoria da Arquitetura e do Urbanismo pela Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho. Especialista em Planejamento Urbano e Políticas Públicas. Pesquisador independente, projetista e artista visual.